作为南京主城核心区，玄武区楼市呈现“冰火两重天”的分化格局：新玄武板块凭借规划利好领涨，而珠江路-丹凤街、岗子村-锁金村、月苑-迈皋桥、北京西路-高楼门四大区域房价大幅下滑，部分小区同比跌幅超15%，成为玄武楼市调整的重灾区 。
一、四大重灾区：跌幅与现状
1. 珠江路-丹凤街：商业衰退+老破小集中，跌幅12%-18%
该板块是玄武老牌核心区，曾靠珠江路电子商圈和学区红利支撑房价，峰值时均价达4.5万元/㎡。如今商圈衰败，2024年客流量同比下降27%，百脑汇空置率45%，商业活力枯竭。叠加房龄超30年的老破小扎堆（如鸡鹅巷、成贤街沿线小区），无电梯、车位稀缺、物业落后，居住体验极差。2026年4月数据显示，板块均价跌至2.8-3.2万元/㎡，鸡鹅巷小区环比跌13.46%，高楼门6号小区同比跌12.74%，部分房源较峰值腰斩 。
2. 岗子村-锁金村：资源弱化+产品老化，跌幅10%-15%
紧邻紫金山、玄武湖，本是主城稀缺生态住区，但近年优势持续弱化。一是地铁4号线红利消退，无新增规划落地；二是房龄20-30年的单位房、房改房密集（如岗子村住宅、地震局宿舍），户型老旧、公摊大、停车难；三是学区一般，无顶级名校加持。2026年4月，岗子村住宅环比大跌17.75%，地震局宿舍跌10.86%，板块均价从3.8万元/㎡跌至2.5-2.8万元/㎡，成交周期超8个月 。
3. 月苑-迈皋桥：近郊属性+配套滞后，跌幅8%-12%
作为玄武北部门户，衔接鼓楼铁北、栖霞迈皋桥，定位主城近郊刚需板块。短板显著：无优质学区、缺乏大型商业，依赖迈皋桥商圈外溢；房龄分化严重，既有20年以上的老小区（如月苑二村），也有品质一般的次新房，整体刚需属性强、改善不足。2026年市场调整中，月苑二村环比跌10.45%，板块均价1.6-1.9万元/㎡，较2021年高点下跌超30%，是玄武房价洼地中跌幅最猛的区域 。
4. 北京西路-高楼门：学区降温+户型过时，跌幅9%-13%
毗邻省政府，属玄武传统政务区，曾靠“名校+政务”双溢价领跑，拉力琅学区房单价一度破10万元/㎡。如今教育均衡化政策落地，教师轮岗、集团化办学稀释名校资源，学区溢价暴跌30%以上。叠加房源多为房龄超25年的单位房（如体育学院家属区、厚载巷小区），户型以60-80㎡小户型为主，无电梯、物业松散，无法满足改善需求。2026年4月，体育学院家属区同比跌12.56%，厚载巷小区跌9.66%，板块均价3.0-3.4万元/㎡，投资客集中抛售，流动性骤降 。
二、房价大跌的核心原因
1. 学区红利消退，老破小失去核心支撑
教育均衡化是导火索。南京推行教师轮岗、多校划片，取消学区房落户年限限制，顶级名校资源被稀释。玄武作为学区房重镇，拉力琅、北小等名校溢价大幅缩水，纯学区老破小失去最大卖点。同时，新生儿数量从2017年的9万降至2022年不足5万，适龄儿童减少，学位不再稀缺，学区房“神话”彻底破灭。
2. 产品老化严重，无法匹配改善需求
四大重灾区均以老房为主，房龄20-30年占比超70%。普遍存在无电梯、户型差、公摊大、停车难、物业落后等问题，与当下购房者追求的“大户型、高品质、好物业”改善需求严重脱节。而新玄武板块以次新房、改善盘为主，均价3.0-3.3万元/㎡，同比涨超15%，形成“新盘领涨、老房大跌”的鲜明对比。
3. 商业衰退+规划空窗，区域价值下滑
珠江路电子商圈衰败，无新产业落地，商业空心化导致周边房价失去支撑。岗子村、月苑等板块近年无地铁、学校、商业等重大规划落地，利好透支后陷入空窗期，购房者预期转弱。而新玄武、紫金山南麓等板块靠产业、生态规划持续升值，进一步分流客源，加剧老区域下跌压力。
4. 市场分化加剧，投资客集中抛售
2026年南京楼市呈“核心领涨、近郊下跌”的强分化格局，主城优质次新房抗跌，老破小、远郊房大跌。玄武四大重灾区以投资客和刚需自住为主，投资客见势不妙集中抛售，挂牌量激增，供大于求导致价格踩踏；刚需购房者观望情绪浓厚，进一步拉长成交周期，倒逼业主降价。
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